住宅ローン40年はアリ？ナシ？35年ローン14年目の僕の結論はありなのかもしれない

2025年3月21日2025年3月27日

住宅ローン35年を組んで14年。家もだいぶボロくなり、修繕がぼちぼち必要だと感じる今日この頃。

そんなとき、後輩たちが住宅ローン40年を組んだ話で盛り上がっているのを耳にしました。

「40年ローンだと、団体保険も長期で組めて安心だよね」と、かなり満足そうな様子。

でも、実際に40年ローンを選ぶのは本当に賢い選択なのでしょうか？

この記事では、14年支払い続けた僕が、40年ローンの実態を調べてみた結果をお話しします。

この記事は以下のようなひとにおすすめ！

住宅ローンをこれから組もうと考えている
最近、家を購入しようとしているものの、ローンの期間や金利について迷っている人におすすめです。特に40年ローンに興味があるが、本当にそれが最適なのか不安に思っている方には、実際の経験に基づくアドバイスが役立つでしょう。
既に住宅ローンを組んでいるけど、返済期間や将来に不安を感じている
すでに住宅ローンを組んで14年以上経過している人も、今後の支払いに不安を抱えている方が多いはず。ローンを組んだ当初と今では、家の状態やライフプランも変化しています。そのため、今後の返済計画を見直したいと考えている方に有益です。
住宅ローンの金利や保険に疑問を持っている
団体保険や金利について、他の選択肢と比較しながらしっかりと自分に合ったものを選びたいと考えている人に向けて、実際に体験した内容を元にした解説が役立ちます。

この記事の結論

住宅ローン40年の選択肢
40年ローンには、毎月の返済額が安くなるというメリットがある一方、返済総額が増えるというデメリットもあります。
投資との組み合わせ
毎月の返済額の差額を投資に回すことで、長期的に大きなリターンを得る可能性がある。例えば、毎月1万3,000円〜1万6,000円を投資して年平均8％で運用すると、40年後には5,586万円になります。
リスクも伴う
変動金利の上昇や長期間の返済、家族のライフプランなど、リスクをしっかりと把握する必要がある。さらに、投資は暴落リスクも抱えている。
住宅ローン返済総額
40年ローンを選んだ場合、総返済額は約918万円高くなるため、返済負担を軽減するためには投資で差額をうまく運用する必要があります。

返済期間別の毎月返済額と総返済額の比較

返済期間	固定金利（10年）	変動金利
35年	毎月148,845円 / 総額62,514,900円	毎月127,585円 / 総額53,585,700円
40年	毎月132,152円 / 総額63,432,960円	毎月114,494円 / 総額54,957,120円
差額	毎月:16,693円 / 総額:918,060円	毎月:13,091円 / 総額:1,371,420円

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✅ 住宅ローン40年って本当に正解なのか？

住宅ローンを40年で組むことが、果たして本当に賢い選択なのか？多くの人が気になる点でしょう。

僕の意見を最初に言ってしまうと、ローンそのものを組まないほうが良いという意見には大賛成です。
論理的に考えた場合、人生プランとしてはローンを避ける方が賢明だと思います。
特に、独身や夫婦2人だけの場合は、家を無理して買う必要はないと強く言いたいです。

とはいえ、感情面では家がとても大事だと思っています。
家族が集まり、思い出を作る場所があるというのは、人生の中でとても価値のあることです。
だからこそ、人生の楽園として家を手に入れるのは、間違いなく大正解。
価値観には個人差がありますが、この点は理解していただければと思います。

さて、このように感情面と論理面を踏まえた上で、40年ローンについて考えてみます。
僕も最初は「40年ローンなんて長すぎる」と感じていましたが、特定の条件下ではおすすめできるという結論に至りました。
その条件とは、子どもがいること、仕事が安定していること、長期的に続けることに抵抗がないこと、家に愛着があること、そして株式投資をしていることです。

✅ 住宅ローン35年と40年では、どのくらい差がつくのか？

住宅ローン35年と40年の現実的な数字で、その差を理解してみましょう。
ここでは、首都圏（東京、神奈川、千葉、埼玉）の2025年2月時点の新築一戸建ての平均価格約4,600万円を基に計算しています。
また、2025年3月17日時点の大手銀行の固定金利（10年）および変動金利の最安値として、以下を参考にしました

三菱UFJ銀行の固定金利：1.610％
三菱UFJ銀行の変動金利：0.345％

それでは、35年ローンと40年ローンで、月々の返済額や総返済額にどのような違いが生まれるのか見ていきましょう。

スクロールできます

返済期間	固定金利（10年：1.610％）	変動金利0.345％
35年	毎月返済額: 148,845円 / 総返済額: 62,514,900円	毎月返済額: 127,585円 / 総返済額: 53,585,700円
40年	毎月返済額: 132,152円 / 総返済額: 63,432,960円	毎月返済額: 114,494円 / 総返済額: 54,957,120円
差額	毎月: 16,693円 / 総額: 918,060円	毎月: 13,091円 / 総額: 1,371,420円

見てのとおり、毎月の返済額は約1万7千円の差があり、長期的にはかなりの金額に膨らむことがわかります。
しかし、総返済額で見ると、固定金利の場合の差は91万円となり、思ったほど大きくはありません。
むしろ、金利タイプ（固定か変動か）の違いの方が、実は大きな影響を及ぼすという結果となりました。

35年や40年の5年間が延長されるより、変動金利や固定金利の差をしっかりと理解するべきでしょう。

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✅ 住宅ローン40年で購入するのもありなのかもしれない

ただし、住宅ローンを組むことには間違いなく借金が増えるという現実もあります。
そこで思い出してほしいのは、投資をしていることが条件に入っているという点です。
つまり、住宅ローンの返済の差額を利用して投資をするという考え方です。

例えば、固定金利または変動金利で毎月1万3,000円〜1万6,000円を投資に回したと仮定します。この金額を年平均8％で運用した場合、40年後には5,586万円になる計算です。
こうなれば、理想の住まいと時間、そして老後の資金を手に入れることができ、住宅ローンの差額がいかに大きな意味を持つのかがわかります。

多くの人が「なるほど、そうかもしれない」と思ったことでしょう。

さらに、万が一働けなくなったとしても、団体信用生命保険があるので安心。
しかし、条件としては非常に良いものの、投資だけを目的に考えるのは絶対に避けたほうが良いという点も忘れないでください。

なぜなら、もしお金だけの面で考えるなら、安い賃貸に住み、購入時の差額を投資に回す方がもっとお得に投資効率を上げることができます。
なにも修繕費用や徐々に価格が下がっていく投資リスクを負う必要はありません。

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✅ まとめ

まとめ

最後に、注意しておくべきことは、住宅ローンというのは、投資とは逆に、少しずつ利益を奪われるものであり、まさに相手にとって都合の良い商品の一つだという点です。
その上で、個人で投資を行ってその差額を相殺するという方法は、上手くいくこともありますが、最悪のケースを想定しておくことが非常に重要です。

たとえば、変動金利が上がった場合に耐えることができるのか。
40年間、仕事を続けることができるのか。転勤や転職など、予測できないリスクはないのか。
また、家族のライフプランを十分に把握しておくことも重要です。

投資がうまくいかない、あるいは暴落するリスクもあるかもしれません。
いずれにしても、メリットだけではないことをしっかり認識しておくべきです。どんな方法にもデメリットはつきものです。
住宅ローンのリスク、そして40年という長期間のリスクについても、しっかりと考慮しておくことが必要です。

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